静安置业集团陈汝俭：
坚持“双四位一体”质量管理模式，让历史建筑“留下来”“活起来”
本网讯（鲁利军 陈利娟）地处上海市中心的张园，至今已有140多年的历史，是上海现存规模最大、保存最完整、建筑风格最丰富的石库门建筑群。这个在百年前就已开创上海乃至全国多个“第一”、有着“海上第一名园”美誉的地方，也是如今上海首个保护性征收改造的城市更新项目。2022年11月27日，张园西区率先焕新重现，百年名园的历史底蕴与现代国际的时尚氛围在里弄街区自然交融，使其瞬间成为上海的网红打卡点和文商旅地标。日均人流3万人次、单日峰值8万人次，接待国内外政府部门、企业等参观考察1200余批次，获得央视、新华社、人民日报等各级各类媒体报道近500次，带动周边商圈营业额平均提升约20%……一份份亮丽的“成绩单”，彰显了张园对于历史建筑保护和城市有机更新的探索成效。
张园项目为什么能成功？在开发主体上海静安置业（集团）有限公司首席质量官陈汝俭看来，是因为“做到了精益求精”。“从一砖一瓦一门窗，到老建筑群墙壁上那些斑驳痕迹，以及屋内原本的布局，甚至每一块特殊花纹的地砖，我们都尽量予以保留或还原，力争在张园地块内，原汁原味地呈现出高规格、多品类的上海石库门里弄建筑文化。”这位有着三十余年从业经验的“老法师”，对其全程深度参与的张园更新工作如数家珍。在过程中，他积极践行并不断完善静安置业集团构建的历史建筑“双四位一体”守护焕新质量管理模式，通过实施“建档-保护-修缮-利用”工作体系与“拆解-仓储-保养-复建”的运行机制，在原味保存历史风貌的基础上，让老建筑焕发出新生机。
“一幢一档”，让建筑“可阅读”
要实现对历史建筑的保留保护，首先必须摸清它们的“家底”，才能“有的放矢”。为此，其时作为张园项目直接负责人的陈汝俭，直面建筑历史久远、档案资料缺失等难点，统筹5支团队，历时7年走访，通过调取原始图纸、物业资料、查勘数据、测绘图纸、入户调查、无人机空中拍摄等形式，对张园170幢建筑全覆盖、多维度地建立了档案“资料库”。“大到人文历史、建筑形态、现状情况，小到房间内的门、窗楣上有什么花饰、哪里有破损，我们现在都非常清楚。”陈汝俭说。而当时像这样“一幢一档”的做法，在全国尚属首例；张园历史建筑的建档标准，也远高于行业的标准。
在让张园成为上海首个实现“一幢一档”的成片风貌区后，陈汝俭和他的团队并没有止步。基于张园的建档经验，他们正在推进静安置业集团管辖的历史建筑住宅群——静安别墅“一幢一档”建档工作，并计划逐步覆盖至整个上海南京西路历史风貌区。同时，他们还引入了三维激光扫描等新兴技术，将张园历史建筑的信息电子化、数据化、可视化，“哪怕再过100年，也能查阅到张园这些资料。”
“人防+技防”，让建筑“留下来”
作为珍贵的海派文化遗存，张园内的一砖一瓦都是“宝贝”。居民搬离后，如何看护好偌大的张园，让每件“宝贝”都完好无损，是让陈汝俭头疼的课题，他也在苦干与巧干中找到了破题之道。一方面，加强“人防”措施，安排专业安保公司对小区进行24小时固守和巡查，并要求对每一处建筑重点保护部位进行编号和拍照存档，对各类进入建筑室内的施工作业全程陪同监督，防止人为损坏和偷盗，确保历史建筑的细部特色和文化遗存得以完整保留。另一方面，建立“技防”系统，依托电子监控、电子感应、人脸识别、三维BIM+三维GIS等技术，对历史建筑进行全生命周期信息化、智能化、全息化的管理。立足张园“人防+技防”看护管理成效，他与团队起草制定的《历史风貌区保护性征收基地保护管理指南》成为上海该领域的首个地方标准，承担完成的《历史风貌区保护性征收基地保障服务标准化试点》高分通过专家评审，在为张园看护管理工作提供支撑的同时，也为全市乃至全国的旧区改造、城市更新征收保护事业提供指导。
“修旧如故”，让建筑“存其真”
经过精心保留下来的历史建筑和风貌，在其后的修缮环节中，如何在从前的基础上原汁原味呈现其往日风貌，着实考验修缮的匠心和技艺。尽管陈汝俭已有多年工程建设经验和充足的前期准备，这项工作面临的难题之多、工艺之复杂仍然远超他的想象。
“张园从外立面的红色清水砖到外墙腰部的泥纸筋灰塑雕花装饰，从水刷石的墙面到内部的拼花地坪与釉面砖，每一样材料使用的工艺技术都不相同。” 其中，拼花地坪“修旧如故”的过程令陈汝俭尤其印象深刻。由于张园西区紧邻地铁南京西路地下站台，需要整体进行打桩，完成结构托换，而这一操作会影响到建筑现有的拼花地砖。因此，修缮团队先对场地进行拍照留档，然后采用人工方式，一块一块手动凿除地砖。每凿开一块就在背面标注号码，清洗后整体打包暂存到市郊厂房，待房屋整体的结构修缮完成后，再运回现场人工铺贴。在张园41号、77号、99号等几栋西洋风格的建筑中，前厅长廊均采用了精巧的马赛克地坪，但这些大小不一、花色各异的马赛克地砖，在铺贴时带来了巨大挑战，仿佛在用“文物”完成一幅“S级”难度的拼图，需要极大的耐心、辨别力和技巧才能完成。有些地方还要借助外力和技术，陈汝俭提到，为了恢复张园77号室内壁炉上装饰的绿色釉面砖，在调配釉面砖少见的绿色时，他们拿着壁炉的“老砖”样品前往上海交通大学，请专家对材料分析考证，最终确定了釉面砖要复原的颜色。
正是通过这种“拆解-仓储-保养-复建”的“四位一体”专业运作模式，依托不懈的匠心和精湛的工艺，张园的历史建筑方能呈现如今“以存其真”的效果。当原始砖墙的百年斑驳及历史痕迹展现在面前时，让人从心底由衷发出赞叹。
“有机更新”，让建筑“活起来”
加强保护修缮，让历史建筑“留下来”是基础；合理开发利用、让其“活起来”则是重点和关键。张园作为“前无古人”的城市更新项目，需要在规划、工程、运营等多个方面先行先试、创新突破。如何满足当下建筑配套使用功能，以及轨交换乘、地下停车、商业通道贯通等中心城区实际需求？如何克服施工面积小、地质复杂和周边轨道交通线路多、居住和商务建筑林立等问题？如何攻克保留保护建筑群大规模地下空间开发的技术难关？如何挖掘用好文化元素，通过文商旅联动激发历史建筑商圈的活力？……对于这些难啃又不得不啃的“硬骨头”，陈汝俭只能迎难而上、各个击破。他有个随身“武功秘籍”，就是密密麻麻的记事本，上面记录着工程图纸中的问题、施工现场检查出的问题、突然冒出的灵感思路等等。只要在张园现场，他总是不厌其烦的督促进度、质量及安全，检查各项工作是否达到规范要求，确保张园项目推进的质量、效率和整体更新的效果。
在陈汝俭和静安置业集团内外的共同努力下，张园西区依托路威酩轩、历峰、开云等品牌的落地及大量的“首店”“首发”“首秀”活动等，成为有影响力的历史街区高端商业地标。张园东区建设在专业团队和步履式平移等先进技术的加持下，正紧锣密鼓地有序推进。据悉，张园东区是国内最大规模同时实施成片历史风貌保护区修缮和地下空间更新的项目，预计于2026年竣工运营。全部建成后张园将以“东静西闹、沉浸无界”为核心框架，并实现整个街区地上、地下空间的贯通及与周边高楼、商场等的互联互通，形成重历史文化、强沉浸体验的城市更新高品质案例。陈汝俭也表示，未来他将和全体“静安置业人”一起，进一步完善历史建筑守护焕新的模式，输出成熟的质量管理经验，为历史建筑的高品质保护和城市更新的高质量发展助力添翼，为人民城市建设和中国式现代化的推进添砖加瓦。
